最近十年，几乎是全球许多城市楼市价格大涨的十年。从本源上讲，这是2008年美国楼市次贷危机并诱发全球性金融危机以后，美联储开启QE“印钞”模式下，各大央行的长期低息推动的全球楼市膨胀。尽管在一定时期内，使得美国等实现了金融复苏，但超发的美元却在全球多地埋下了炒作级楼市的风险。

天下没有不散的筵席，在经济规律中，有膨胀必然就要有紧缩，美联储于2015年底先行退出QE，进入或持续至2020年的加息通道。多位分析师预计，美联储或将于12月开启今年的第四次加息，在美元或将四进攻下，全球一些被过度炒作的城市房价可能正被打回“原形”，美联储印出来的全球楼市庞氏骗局或将被揭穿。

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我们注意到，全球至少十个城市的房价几乎都来自于海外投资者的热钱，这些人往往把这些城市的房产当作了金融品，而非真正的“房屋”，目的正是希望房价短期内升值，再转手卖出，而实现财富数以倍计的跳增。

然而，一些投资者却忽略了来自于货币上的支持力度，以及当地整体经济走势和对外国人投资购房的支持举措是否可以长久。因此，许多这类投资伴随着较高的风险。

我们以过去深受亚洲投资者欢迎的澳大利亚楼市为例，尽管目前澳联储并没有急于跟随美联储加息，但今年以来，由于贷款审查严格化、空置税法案等原因，在澳大利亚购房的全球投资者数量大批量减少。

澳大利亚家庭债务与可支配收入比例超高

最重要的是，如上图，由于澳大利亚人已经拥有世界上最高的家庭债务，澳当局早已意识到金融风险性。比如悉尼被评为世界上被高估的城市之一，澳大利亚家庭债务与收入比率在过去三十年中激增。根据澳大利亚每日邮报，信用卡账单，住房抵押贷款和个人贷款现在占澳大利亚家庭平均收入的189％，而1988年只有60％。

值得注意的是，从上世纪九十年代开始，澳大利亚的楼市就广受青睐，其中最重要的原因是澳当局开启了吸引海外资金进入的各项举措。这也助推了澳大利亚经济持续长达27年的增长。

不过，由于美联储本轮货币收缩是史上超罕见的加息周期，过去坚挺的澳元目前已沦落为发达市场中表现最差的货币，许多分析师认为，澳联储或将于2019年开启加息，而此前对住房信贷的紧缩，以及收紧外国人购房举措，都是澳元或将进入收缩期的预演。

多重因素传导至澳大利亚楼市，则转变为澳多个城市房价的大跌。悉尼和墨尔本等主要城市分别领跌，10月分别比上年下降7.4％和4.7％。这些是两个最热门的市场，当时价格在几年前上涨。与此同时，澳大利亚房价指数自2011年以来首次连续下跌。

我们也曾提及，截至今年一季度，墨尔本和悉尼两座城市的空置率较5年前开始调查时就已经上升了19%和15%，但要知道，悉尼和墨尔本的房地产占到了该国房地产总产值的三分之二以上，这就意味着澳大利亚整体的楼市行情非常不乐观。过去在这一地区大笔投资的全球投资者如果没能及时变现出售掉房屋，或将面临不得不为此背付数十年按揭债务大山的压力。

瑞银的一项新分析得出结论认为，在深度衰退的情况下，澳大利亚的房价可能下跌30％。这也意味着，近期在澳大利亚投资的全球炒房客资产或将缩水30%。事实上，澳大利亚楼市仅仅是一个缩影，在全球多个发达市场的城市，由于过去吸收了大量的外国人购房者，都面临膨胀资产价格被挤出大量水份的风险。

BWC中文网长期跟踪全球楼市，近日提及，包括澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、英国的伦敦和曼彻斯特、美国的西雅图、新西兰的奥克兰、加拿大的多伦多和温哥华至少世界上十个被海外热钱推动的城市房价或已出现危险信号。（完）

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