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[菲律宾留学投资] 中国炒房客,被菲律宾凶狠收割了

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安危新闻官 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:52:57 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题



十年前,温州炒房团横空出世,战场遍布全国。
方法在当时非常大胆,亲戚朋友一起出动,买下市场上大部分的流通盘,然后联手抬价,不断进行连环抵押贷款,联合坐庄控制市场,然后手起刀落。
为什么现在温州炒房团几近销声匿迹,因为在中国炒房的空间,已经被挤压到了极限。
很多人,把目光,放到了海外。
去年我在上海线下演讲的时候,有个朋友问我,能不能自己到菲律宾炒房啊,听说很赚。
他的眼睛是血红的,看得出满脑子都是炒房赚钱。
菲律宾最大地产公司Ayala Land表示:中国人已经成为其最大的国际客户,国际销售额至少有50%。
中国炒房客,撑起了菲律宾楼市,他们都笃信一个神话。
菲律宾炒房神话,究竟是什么?
先说说,菲律宾是谁吧。


菲律宾是谁?

2019年,菲律宾GDP合人民币为2.4万亿人民币,中国广州,也差不多这个数。
广州经济,抵得上菲律宾全国,不过,广州只有1073万人,而菲人口1.1亿。
可见菲律宾的人均收入是多少。
菲律宾的经济产业,主要有几大块。


1.农业
农业收入,差不多占GDP的10%,菲主要出口椰子油,香蕉,鱼虾,菠萝等等。
2016年中菲关系紧张,我们不要他们的菠萝香蕉,菲律宾就紧张得不得了。
菠萝香蕉,那是国家命根子啊!

2.菲佣
对,你没看错。
菲佣,是菲律宾主要的出口产品,全菲有10%人口在外面务工。
菲佣非常专业,脸上挂微笑,动不动就主人主人地叫,懂事听话价格还公道。
什么,你问中国为什么没有菲佣?很简单,中国不让进口。
菲律宾主要的外汇来源,就是菲佣往家寄的钱,撑起来了全国的GDP。
2018年,菲佣的个人汇款达到了322亿美元,占GDP10%以上。

3.BPO
名字很高端是不是,其实就是客服外包。
就好像你在电商上买东西询价退货什么的,他们客服大部分都是外包的。
菲律宾,就是欧美的客服主要外包提供地,是世界上最大的呼叫中心。
美国人去超市买个电冰箱不满意,给客服打电话,拨通号码后就直接通到菲律宾去了,客服都是菲律宾人。
为什么?便宜 听话 态度好啊!

4.博彩
菲律宾是亚洲少数博彩合法化的国家之一,也是亚洲唯一网络博彩合法化的国家,规模亚洲第一。
你看到的网页什么美女荷官发牌之类的,很多服务器都在菲律宾。
很多中国人嚷嚷着去菲律宾淘金,很多都去干这个去了。
  
5.红灯业
此红灯非彼红灯,菲律宾是全球最大另类红灯业产地,丧尽天良,恶性循环,令人作呕。
具体什么,不多说了。
但,就是这样的菲律宾,房价一直在涨,并且连续涨了8年。
马尼拉核心区马卡蒂房价现在至少要4万左右每平,帕赛博彩娱乐中心区域房价也爆到了3-5万每平,奥提嘉斯和BGC的均价也差不多要3万上下。
为什么,因为菲律宾,可以炒楼花。
就是这种玩法,吸引了大批中国炒房客的涌入,每个人都瞪着血红的眼睛,做着一夜暴富的梦,谁知道,可能就这样陷进了万劫不复。


炒楼花

炒楼花什么意思,本质上,就是加杠杆的期房套利。
期房,就是还没有建成的,只交个首付的没有交尾款的,不能收取租金的房子。
在中国,没建成期房是不能转卖的,但是菲律宾可以这样玩。
在菲律宾,买楼花是不用付全款的,只需要付个首付,加上每个月月供就好,期间,你的期房可以随时转售。
菲律宾房子建设周期至少要6年,期房转售时间就很长,这给了炒房者更多的炒作空间。
一般的房产投资收益:房价增长+租金收益。
但是炒楼花不一样,只能靠二手房房价不断上涨获得套利空间。
比如一套期房,全款100万,首付10万,月供2500元,1年后,房价涨到了130万,但是算一算,你实际投入了就是13万。
130-13,赚了17万。
这就是炒楼花,只付一点钱,然后赌房价涨卖掉,获得高额收益,以小博大。
把杠杆用到极致。
但是,17万哪够,如果我让17万X20呢?一年是不是就赚340万了。
所以,很多炒房客都会买个十几套20套,玩把大的,来年赚个盆满钵满。
但是,殊不知,就这样血本无归!
因为对于已经买期房人来说,以原来的价格再卖出去都成问题,更不用说是溢价卖。
纸面房价和你真正卖出去的价格,不是一码事。
菲律宾的期房价格非常贵,甚至高于现房,就是因为期房有太多炒家炒,已经提前预支了未来的溢价。
每个炒房客,都背负了数万甚至十几万的月供,只能利用几十张信用卡套现、甚至借高利贷来支付。
为什么?
根据菲律宾当地政策规定,一旦断供或没有及时缴纳尾款,买家便需要缴纳滞纳金,还交不上的,房产就会被收回,先期投入的,都会打水漂。
很多开发商利用炒房客心理,祭出零首付盘吸引诸多中国炒房客进场,几年后,那些人几乎全部都是要急着抛售的,因为他们发现买贵了,没人买,自己又根本没有能力支付尾款!
一开始以为是10%首付,十几二十万好像就拥有一套一两百万的房子了。
现实是,很多人终究卖不掉自己的房子,赔掉已付款的大有人在。
无奈的血本无归。


1.交易成本
投资者想要转卖套利,但是菲律宾的房产交易成本很高。
出售期房,若付款进度不到25%,你要向开发商缴纳更名费,差不多也要3万人民币左右,付款进度超过25%,卖方则需缴纳合计约7.5%的增值税和印花税。
如果出售的是现房,则卖家需缴纳6%的资本利得税。中介费通常也由卖家支付,约为成交额的3%。
杂七杂八的费用,要远大于你一年的房价涨幅。
除非你买入价涨个10%以上,差不多可以将将覆盖这些交易成本,否则,就等着赔钱或者准备大量尾款收房吧。


2.庄家

菲律宾楼市很像香港,基本上就是几个大开发商带头控制楼市,每个季度固定涨价再跌点。
他们是楼市的庄家,摸透了购房者的心理。
2014 年和 2015 年,很多开发商祭出了零首付政策,吸引了一大波中国炒房客进场。
少部分人,真的赚到了钱,但是大部分人,开始站岗。
开发商太聪明了,就是抓住你中国炒房客的的心理,玩起了涨价游戏,你不是零首付找接盘吗,那我总价问你多要20%溢价没问题吧。
给你0首付看着很香,让你4年时间慢慢还,你觉得你最初的投入很少,但是你供4年给出去的钱,实际上是高于市场实际价格的部分。
利用贪婪,把炒房客扔进了绞肉机。


3.黑中介
菲律宾房产中介市场极为混乱,稍有不慎,就会掉入陷阱里,太多人用虚假证件骗钱后跑路。
很多炒房客一开始炒楼,被中介忽悠高价买了多套,发现楼花卖不出去,找不到接盘的,尾款又付不掉,手拿十几套房还在站岗,欲哭无泪,只能撺掇别人和亲朋好友再过来接盘再过来买,人数越来越多,像极了传销。
摇身一变,变成了中介。
他们会寻找自己的猎物,天花乱坠劝人接盘。

4.烂尾
比黑中介更狠的,是小开发商。
很多开发商一拿地就卖,很多楼盘连销售许可证都还没有,有些居然连背景都造假,自然也不会管口碑和质量。
马尼拉出现了很多烂尾楼,比如Makati和BGC的靠中心地段。

说了这么多,最后,给要投资菲律宾的你们几点忠告。

1.零首付的盘,别考虑,因为开发商早就把未来三四年的涨幅给算进来了,溢价严重,大坑!
2.菲律宾刚需盘需求非常有限,你根本没机会套利几十万,看看菲律宾的经济和产业就知道。
3.目前菲律宾大部分的转手和买卖都在外国人之间进行。
4.去菲律宾考虑三点:会不会烂尾?成本杠杆高不高?容不容易转卖?
马尼拉楼市其实不适合小投资者去炒作,想进行价值投资,就在好地段买个准现房收收租还行, 别脑子一热去买了烂地段的期房。
楼市,不是赚快钱的地方,不要在楼市上有一夜暴富的赌博心态,那些号称能快速回本的项目,往往都是绞肉机。

2021年还去炒楼花,无疑是自掘坟墓!
说了这么多,也许会得罪不少人,但是,我也希望我的这篇文章,能够唤起一些脑子热的朋友的清醒。


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精彩评论14

知你梦 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:53:47
干的漂亮,应该整治炒房团,
雾里看小花 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:54:42
130一13赚了17万。就这文字组织水平
十里故清风 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:55:16
中国炒房客有人收拾?
心事让风听 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:55:33
应该放个鞭炮庆祝一下,
倾城小幸运 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:55:59
愿全世界都严厉打击????中国炒房客。
小姐姐 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:56:21
菲律宾做的好,应该全部没收
傲娇你淼爷 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:57:16
真的吗 这群蝗虫早就该收拾了
乱世小魔女 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:57:30
这些可恶的炒房客早该收拾干净了
夙主公 显示全部楼层 发表于 2021-6-9 14:57:41
那些开发商、黑中介也是华人在做,摸透了中国炒房客的心理了
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