菲律宾房产投资入门，这些信息你都懂吗？

近年来，随着菲律宾经济的快速发展，吸引了众多海外房产投资者的注意。而菲律宾的首都马尼拉的房产，由于稳定的房价年涨幅、较高投资回报率、亚洲领先的租售比，使马尼拉房产成为众多东南亚房产投资者的首选之地。

作为中国人，在菲律宾买房投资，要了解哪些政策法规和楼市行情呢？

今天，就中国人在马尼拉买房投资的各个情况，以问答形式做个简单梳理，希望能让大家对马尼拉房产投资有一个较为清晰的了解。



菲律宾篇

1、菲律宾的基本概况？

答：菲律宾位于西太平洋，是东南亚一个多民族群岛国家，主要分吕宋、米沙鄢和棉兰老岛三大岛群，共有大小岛屿7000多个，菲律宾群岛地形多以山地为主，占总面积3/4以上。

2、菲律宾国家人口多少？年龄中位数是多大？增长率是多少？

答：国家人口：1.04亿，24~25岁，人口增长率：2.04%。

3、菲律宾的发展历史？

答：

1565年为西班牙殖民地。

1898年6月12日宣布独立。同年美西战争后，成为美国殖民地方。（近50年的美国殖民历史，给菲律宾的政治、经济、文化、语言等带来巨大的影响）

1942年到1945年被日本占领。

1946年7月4日，菲律宾独立。

4、菲律宾有几个省几个市和区？

答：菲律宾有47个省及141个城市和地区。



5、菲律宾的宗教信仰？

答：85%以上的国民信仰天主教。他们性格温顺，热情，文化素质高。对外来人口友好，无敌意。

6、菲律宾近几年的GDP增长速率如何？

答：菲律宾近几年的GDP增速都保持在6~7%，近两年维持在6.7%左右

7、菲律宾的货币是？人民币兑换的汇率是？

答：菲律宾比索（peso），汇率约是7.1~7.0（以实时为准），也就是一元人民币可以兑换7.10比索。

8、菲律宾的比索和美元相关性如何？

答：菲律宾因为被美国殖民过50年的时间，所以无论政治、经济、文化、语言都受美国的巨大影响。

在经济方面，菲律宾比索与美元强势挂钩，绝大多数菲律宾人都会持有美元账户与比索账户，美元若走强，菲律宾比索也将随之跟进。近一年来，人民币兑美元，贬值了15%左右，同样，在比索方面，从去年的8.2（1元人民币兑8.2比索），也到了7.1。

9、菲律宾与中国北京时间是否有时差？

答：与中国在同一经度上，无时差。

10、菲律宾是什么社会制度？

答：菲律宾实行的是总统共和制。总统共和制是指国家最高权力由总统和议会按不同职能分别执掌和行使的一种政体形式。

11、现任总统是谁？任期是什么时候？可以连任吗？

答：现任总统是罗德里戈·杜特尔特。任期是2016年6月—2022年6月。不可连任。

12、菲律宾下任总统民意候选人中民意最大的是哪一位？

答：下任总统民意候选人中民意最大的是现任达沃市的市长——萨拉，萨拉也是现任总统杜特尔特的大女儿，在竞选达沃市市场的选举中，萨拉以领先对手20万票的压倒性优势当选市长，也是历史上首位女性市长。

与杜特尔特一样，萨拉也主张与中国进行友好交流，曾登上到访菲律宾的中国军舰，还戴上中国海军的军帽参观，另外在打击毒品与反对贪腐的态度上与杜特尔特一样强硬。



13、菲律宾对中国免签吗？

答：没有免签，可以选择在国内提前办好纸质签或电子签，也可以选择落地签，前者300多元，后者1000多元（人民币）。

14、 菲律宾投资购房达到多少金额可以申请办理移民？

答：年满35周岁以上，投资金额达到5万美金。或2万美元固定存款。

15、菲律宾有多少人口在海外劳工？海外劳工赚取的外汇占国家GDP多少？

菲律宾有1000万左右人口在海外劳工；海外劳工赚取的外汇占国家GDP的10%

16、菲律宾有哪些产业支柱？

产业1:大力发展基建，投入约一万亿元

产业2:全球领先的BPO服务外包产业，超过印度

产业3:蓬勃发展的博彩行业，亚洲的“拉斯维加斯”

产业4:1000万菲律宾人海外劳工，收入汇回国推动经济  

产业5:得天独厚的自然资源促进旅游业发展，旅游经济连创新高



马尼拉篇

1、马尼拉核心城市的布局构成是如何的？

答：由4 大 CBD（马卡蒂、全球城、奥迪加斯、马尼拉湾区）组成。

2、马尼拉有几条地铁？几条轻轨？几个机场？

答：目前马尼拉只有一条地铁在建——马尼拉超级地铁，总共13站，一期前三个站点投入运营使用在2022年，这三个站点都在奎松市。从奎松市到尼诺伊阿基诺国际机场，由日本人承建。

马尼拉目前总共有3条轻轨，部分在运营的轻轨线在其延长线继续修建。

机场目前只有一个：尼诺伊阿基诺国际机场。该国际机场空中交通恶化，严重超出其运转负荷。去年，马尼拉国际机场接待了4500万名乘客，远高于其3100万/年的客运吞吐力。

2019年第四季度，在马尼拉西北约50公里处布拉干省，已开始新建另一座新国际机场：布拉干机场。该项目第一阶段将建设两条平行跑道，每年可容纳1亿至2亿人次旅客，约为现马尼拉国际机场的3倍。该国际新机场将于2023—2025年建成。



3、马尼拉大都会有几个城市？与国内相比类似于啥？

一共16个城市和自治市，与国内相比类似于区的概念

4、马尼拉有几大赌场？分别在哪？

答：运营中：

索莱尔赌场，马尼拉湾区

OKADA赌场，马尼拉湾区

云顶赌场，靠近马尼拉机场

新濠天地，马尼拉湾区

建设中：

索莱尔赌场2号（2019年中旬已开工，2022年建成），奎松区CBD

云顶赌场2号，2020年开建，马尼拉湾区

5、菲律宾人口数量？首都马尼拉的人口数量？

马尼拉已有2400多万常住人口，是菲律宾第一个大城市，也是国际一线大都市。截止到2018年底，马尼拉的人口密度是39000人/平方公里。而上海是3814人/平方公里，北京是1322人/平方公里，香港是7096人/平方公里。



房产交易篇

1、外国人可以在菲律宾买房吗？一般是怎么样的付款方式？

答：可以购买公寓。如果是买现房，可以选择全款购买或首付30%—50%，尾款向当地银行贷款，最高可贷70%，以租养贷；

如果是买期房，一般是在交房前无息分期付20%—50%的房价即可，而且是分48个月—72个月不等来付，平均每月1500-8000元/套（人民币）。等到几年后交房时，才需付清尾款，而且可贷款。而在交房前随时可以转售卖掉。

2、 什么是楼花？

在施工阶段从土地到建设未交房之前叫楼花。

3、简述菲律宾住宅公寓与中国住宅房产的特点对比？

①精装修 ②永久产权 ③无公摊 ④自配游泳池和健身房

4、外国人在菲律宾买房有什么要求？

答：不需要。普通护照+旅游签证即可购买。



5、外国人在菲购房是否有数量限制？

答：没有。只要资金允许，个人可无限量拥有多套房产。但同一楼盘只能销售其40%给外籍人士。开发商会对这点进行监控，超过40%后将停止出售给外籍人士。

6、外国人在菲律宾可以买各种房子吗？可以买什么房子？

答：外国人在菲律宾只能购买公寓。别墅、商铺、岛屿等涉及土地所有权的房子无法以个人名义购买。

7、菲律宾房产投资的资金怎么汇出？中国人民银行规定每个公民每年有多少外汇限额？

汇美元到自己在菲律宾的披索账户上，到账的时候自动按当时的汇率结转成披索存入自己的户头上。每人的外汇限额是5万美金/年。



8、通过哪些方法，外国人可以拥有菲律宾土地？

答：共有三种方式：

第一，购买乡村俱乐部的股份；

第二，成立合资公司，以公司名义购买土地；

第三，与菲律宾人结婚。

9、外国人可以租用菲律宾的土地吗？

答：可以。一次租期最长50年，可以在期满后再续租25年。

10、外国人可以在菲律宾的银行贷款买房吗？能贷多少？能贷多久？用旅游签证可以贷吗？

答： 可以，一般是贷到50%，最多能贷总房价的70%。用旅游签可以贷款，但是一般为5年，使用工作签或者SRRV身份，可以办理10年贷款。

11、菲律宾的新房公寓是毛坯房吗？

答：菲律宾公寓基本没有毛坯房。大部分公寓交房时都是精装修，少量是简单装修。

12、菲律宾的公寓与国内的公寓的区别是什么？

答：我们中国人所说的菲律宾公寓相当于是中国的商品房，与国内的“公寓”不是一个概念。菲律宾的公寓是精装修、无公摊、永久产权房，而国内的普遍是40年小产权，公摊面积多且不好转售。



13、外国人买卖公寓，有买卖税收有特殊限制吗？

答：没有，与菲律宾人一样。

14、外国人在菲律宾投资不动产是否安全？

答：菲律宾法律对个人财产实施充分保护。无论对菲律宾人、还是外国人，自建国以来几乎没有发生过没收个人财产的事件。菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产，没有任何人可以以任何理由剥夺个人物业等私人财产。

15、马尼拉房价已稳健上涨7年，开发商和政府使用了什么举措既不干预外来投资者的进入，又保障了整体房价健康、良性的增长？

答：最核心的举措就是：外国人在一个项目楼盘中最多可购买40%的份额，但如果本地人买完了60%的份额，还可以继续购买，把外国人的份额拿过来。其中，一些高端楼盘开发商甚至规定，这40%的外国人份额里，中国买家最多只能购买20%，也就是五分之一。以此大大降低了少数外国投机炒房客恶意炒高马尼拉房价的可能性。

另外，截止到2019年初， 据统计，马尼拉整体公寓也只有10%—15%在外国人手里，85%以上还是本地人在购买，而外国人大多数还是以长期收租为投资目的，且都习惯全款买房。所以，虽然马尼拉房价随着国家的经济大力发展在不断上涨，但却没有因为炒房客的进入产生过多的泡沫。



16、写字楼的投资价值如何？各区域租金涨幅如何？空置率如何？

答：写字楼在菲律宾非常抢手，马尼拉几个中央商务区的写字楼空置率长期低于3%。租售比维持在7%~10%。在深圳写字楼大面积退租的情况下，马尼拉CBD的写字楼平均入住率超过95%。

17、菲律宾的学区房有投资价值吗？

答：中学入大学的制度与中国情况不同，教学质量高的中学都是私立学校，菲律宾上得起私立中学的孩子的家里大多雇有专职司机接送，“择校”与菲律宾不太有关系。

不过，菲律宾几所好大学周边的学区房非常有投资价值，因为菲律宾大学基本都不提供学生宿舍，外国学生来此读书除了租房就只能买房置业，即使是本地学生，如果家离大学很远，也不会选择住家，因为马尼拉太堵，来回半天都要花在路上，在大学附近租房或买房住才是明智之选。所以，贵族大学附近的学区房长期处于供不应求的地位，不论租售都不愁。

18、投资期房（炒楼花），如何保证房子后期一定能够出手？

答：这是目前为止，我听过最多的担忧。也是投资期房最大的风险所在，那么，要规避这个最大的风险，其实做好一件事就可以高枕无忧：买到便宜的好房子。

这里先简单说一点：看房子，大多数人在研究地段、配套、物业的时候，往往会因为房子的价值高而忽视了价格的安全边际。比如，马尼拉高端楼盘开发商Ayala阿亚拉的房子，房子的含金量没的说，可惜的是，他们家的开盘现价已经甩开其他楼盘几条街了，即使未来涨幅够大，但找不到高房价的接盘侠就只能拿来出租或自住了。

所以，房子升值空间大是一方面，但入手价够低，才能确保未来即便低于市场价转售也能稳赚不赔。不任凭自己的喜好做决定，而是根据市场规律和受众需求走，这才是理性投资，从一开始就规避掉最大的投资风险。

19、我个人投资楼盘的标准有哪些？

答：

1、位置：核心CBD／大学城

2、交通：轻轨、地铁，1.5公里以内的直线距离，亲自测试走路15分钟以内；

3、租金：至少7%以上的租售比，入住率85%以上；

4、价格：比周边便宜20%以上；

5、杠杆：0-5%的首付，建设期4-6年，交房前付款50%以内；

20、中国人怎么付月供？

答：付月供的方式有三种，第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额，寄给开发商，开发商到期去银行兑付；第二种，与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款；第三种，从海外银行定期汇款给开发商。

21、什么户型的房子在马尼拉流通性最好（即更容易转售和出租）？

答：一室一厅和两室一厅，面积在40平及以下，其中热销面积在22㎡—40㎡之间。总之，地段好的前提下，总价越低又是刚需型楼盘，消费得起的本地人自然更多，这和在中国投资房产的原理基本相通，只是流通的房型和户型不一样罢了。

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