菲律宾亿万富豪维拉正在构建中的商业和政治帝国 - 安危情报站

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成为福布斯亚洲封面的维拉

本文是福布斯亚洲杂志8月版的卷首文章，原题为《Property Billionaire Manuel Villar Is On A Roll With New Casino AndMedia Ventures》。

菲律宾房地产亿万富翁曼努埃尔·维拉（ManuelVillar）在2010年总统大选失利后迅速走上正轨。现在他在菲律宾50大富豪榜上排名第二，身价78亿美元。如果仅仅论个人财富的话，2019年1月菲律宾前首富施至成（HenrySy）过世后，维拉就已经是首富了。

十二年前，商人兼参议员维拉在竞选总统的过程中被彻底击溃，仅仅获得15%的选票。但这一损失并没有让他放慢脚步。他重新投入工作，扩大了他的房地产开发主营业务。

即使他职业生涯中最大的一笔交易——他的第一个房地产信托基金于 6 月在菲律宾证券交易所上市（Philippine Stock Exchange）——表现不佳，他仍然能够排在第二名。远景信托基金（VistaREIT Inc.）从其旗舰远景地产（Vista Land &Lifescapes Inc.）置换得到了360亿披索（约6.39亿美元）的购物中心和写字楼，本应筹集91.5亿披索，但募集到手仅仅48亿披索，只有一半稍过一点。

市场状况恶化意味着首次公开募集（IPO）的价格被削减了30%，股票数量减少了25%。6月15日交易当天，美联储加息75个基点——这加剧了全球通胀上升和乌克兰战争造成的地缘政治不确定性等消极因素。远景信托股票以每股1.75披索的上市价格收盘，此后股价一直持平。

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位于马尼拉南部内湖省圣罗莎市（SantaRosa Laguna）的Valenza是一个22公顷的总体规划社区，由远景地产开发修建。

维拉对IPO的缩减不屑一顾，并且对于在环境如此不利的情况下仍坚持上市并不后悔。“很难预测市场情绪何时会转变，”远景地产的董事长说。他专注于未来可以用他的“马车”（比喻信托基金）做什么，并指出“现在我们有一个上市的房地产投资信托基金，我们可以向其中注入更多资产。”

长期以来，房地产一直是维拉的业务支柱，他拥有六家上市公司，其中两家是零售型的，对他的财富增长至关重要。他在2019年的资产总额为66亿美元。对维拉财富增长助力最大的是墓地和住宅开发商——维拉黄金控股（Golden MV Holdings Inc.），其股价自2016年上市以来上涨了60多倍。

这位72岁的老人的目标是继续扩张。在不久的将来，他计划在他庞大的房地产和零售帝国（包括食品连锁店和咖啡项目）中增加一个赌场、一个电视台、一个主题公园和一条收费公路。“我会穿着军靴死去（Die with your boots on，本意是说，战士穿着靴子死在战场，维拉这是在说只要一息尚存就会继续扩张他的商业帝国），”维拉说。他坐在马尼拉市中心的咖啡项目（Coffee Project）分店，这是他八年前为了与星巴克竞争而创办的一家豪华咖啡连锁店。他希望在明年之前将咖啡项目上市——从而能让将其门店增加65%至200家——以及其他的即将上市项目，包括在锡基霍尔岛（Siquijor）上的一家由他的私人控股公司拥有的发电厂。

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维拉财富增长柱状图

这位大亨的出身很单纯。他的父亲是政府雇员，母亲是鱼贩。小时候，维拉住在离距离马尼拉臭名昭著的烟熏山（Smokey Mountain，也称垃圾山）垃圾场不到4公里的出租公寓里。他说，在一个人满为患的区域长大并帮助母亲在公共市场上卖鱼“让我成为一个更坚强的人”。“当我年轻的时候，我非常害羞。我必须克服这一点才能成功。这教会了我如何生存。”

后来，他就读于顶尖的国立大学菲律宾大学（Universityof the Philippines，应该是菲大位于奎松市的Diliman校区），其宽敞的绿色校园被他描述为“如梦似幻的天堂”，并获得了工商管理学士学位和硕士学位。维拉加入了一家大型会计师事务所，但日子并不长，因为他想成为一名企业家。

他说，他的第一个商业投资尝试是海鲜外卖服务，但那家餐厅过于僵硬的流程让海鲜都发臭了，最后不惜血本打折让他挽回了损失。然后，他在世界银行的一个部门工作，该部门为支持小企业而设立。好吧，可以说是以权谋私。1975年他从该部门获得了10000披索的贷款——今天价值约350000披索——成立一家新企业。他购买了两辆翻新的卡车，并将沙子和砾石运送给房地产开发商。他从客户那里学到了房地产业务的诀窍，并于1977年进入该行业，专注于修建低成本住宅。迄今为止，他的公司已经建造了超过500000套房屋。

1992年，他在岳父说服下进入政坛，竞选众议员成功。后来，他甚至成了众议院议长，接着是参议院议长，成为第一位获得这两个头衔的菲律宾人。

“只要一息尚存就永不停止地继续扩张我的商业帝国！”（Diewith your boots on）

对于维拉而言，房地产并非一蹴而就。在亚洲金融危机中，他的业务几乎毁于一旦，因为他当时唯一上市公司C&P Homes在1999年拖欠了国内外债权人160亿披索贷款。经过近十年完成的重组后，C&P Homes放弃了一些资产以偿还债权人。这些债权人其中包括菲律宾群岛银行（Bank of the Philippine Islands），其姊妹公司阿亚拉地产（AyalaLand Inc）最终拥有并开发了维拉在马尼拉南部甲米地省（Cavite）的大片土地。在维拉注入资产后，C&P Homes于2007年被远景地产收购。

在2010年竞选总统失利退出政治后，维拉专注于将远景地产扩展到住宅项目之外。他还利用星商场（Starmalls）的借壳上市，当时星商场是一家负债累累的连锁购物中心。2012年从他的姻亲手中收购，三年后将资产注入远景地产，并将其更名为远景商场（Vista Malls）。目前拥有31个购物中心、69个商业中心和7个写字楼，总建筑面积160万平方米，为集团提供租金收入，一季度同比增长30%至26亿。2021年增长29%至93亿披索。与此同时，维拉开始创立他的零售和餐饮业务，包括家装零售商AllHome、杂货连锁店AllDay和CoffeeProject，这些业务已成为集团购物中心的主要租户。

在短期内，菲律宾房地产的前景并不乐观。瑞士信贷私人银行驻新加坡的东南亚研究主管张素金（Kum Soek Ching）表示，环境充满挑战，因为“更高的利率和疲软的披索将进一步打压已经供过于求的住宅市场”。但菲律宾马来亚银行分析师米格尔·塞维达尔（Miguel Sevidal）指出，该行业希望主要来自海外菲律宾人的被压抑的需求或将继续推动增长。

远景地产首席财务官布赖恩·埃当（BrianEdang）表示，维拉的房地产投资信托基金允许公司在利率上升的时候筹集资金并减少对借款的依赖。远景地产向远景信托注入了10个购物中心和两座办公大楼，总建筑面积为256404平方米，相当于远景地产总投资物业的16%。菲律宾券商鹰证券（Eagle Equities Inc.）总裁乔伊·罗哈斯 (Joey Roxas) 表示：“远景信托看起来不错。价格合理。维拉可以在其中投入更多房产并提高收益率。”

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远景地产债务

现在，似乎对他最具挑战性的项目是创建一家大型媒体公司。他从高媒广公司 (Advanced Media Broadcasting System，简称AMBS，维拉的媒体公司) 开始，该公司1月份获得了之前分配给大亨奥斯卡·洛佩兹（Oscar Lopez）的ABS-CBN的电视频道。但马尼拉雅典耀亚洲新闻中心（Asian Center for Journalism at Ateneo de Manila）执行董事、前记者卢兹·林班（Luz Rimban）表示，对于AMBS来说，要开拓自己的利基市场以与业内现有的巨头竞争并不容易。林班补充说：“广告商往往非常敏感。”“鉴于 ABS-CBN和 GMA7的观众份额和收视率，一切很难复制。”

两年前，在菲律宾国会拒绝其延长25年的电视牌照申请后，ABS-CBN 失去了其特许经营权。早些时候，时任总统杜特尔特是维拉的盟友，他发誓要强制停播，因为他在2016年总统竞选期间ABS-CBN未能播放他的竞选广告。尽管转向数字频道——通过亚马逊、网飞等流媒体平台播放其许多节目，以及与大亨曼努埃尔·潘吉里南（Manuel Pangilinan）的免费电视网络5频道（Channel 5）和有线电视网络的内容联合交易——ABS-CBN仍处于领先地位，但2021年他们净亏损56亿披索。

林班说，围绕AMBS如何以之前分配给ABS-CBN的电视频道进入行业的情况表明，该行业的政治化程度。当被问及他进军媒体行业的动机是否是对ABS-CBN的报复——他在2010年总统竞选期间最坚定的媒体批评者之一——维拉说：“我加入AMBS是为了商业，而不是为了其他任何事情。复仇——我在政治中学到的——会让你一事无成。”

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维拉的杂货连锁店全天超市（All DaySupermarket）去年在菲律宾证券交易所上市。

总体而言，尽管疫情引发的经济放缓和来自社交媒体的竞争日益激烈，菲律宾媒体业仍在蓬勃发展。数据显示，过去两年广告收入平均每年增长9%，到2021年达到创纪录的39亿美元，预计该行业今年的销售额将增至43亿美元，到2025年将增至52亿美元。“媒体行业的发展非常令人兴奋，”维拉说，并补充说他看到了AMBS和他的其他业务之间的许多协同作用。“我相信沟通的力量。那就是未来。”

AMBS——最初计划于今年在马尼拉都会区开始播出——已经招募了知名主持人威利·雷维莱姆（Willie Revilleme），他的游戏节目Wowowin可以帮助这家媒体公司赢得黄金时段的观众。虽然AMBS计划从中国和韩国进口热门电视节目，以在媒体行业开拓自己的市场，但维拉表示，他的长期目标是打造菲律宾版的迪斯尼。

通过借鉴迪斯尼的经验，并将他的房地产专业知识与媒体相结合，维拉希望将AMBS的重点放在主题公园等休闲和娱乐领域。他已经在马尼拉大都会南部的拉斯皮纳斯市（LasPinas 维拉家族的根据地）和帕拉纳克市（Paranaque）靠近尼诺伊·阿基诺国际机场的80公顷土地上开发了他的第一个游乐园。主题公园将成为混合用途物业的一部分，几年后建成后还将拥有赌场度假村、购物中心和酒店。目前尚无有关该项目融资的详细信息，维拉正在为此寻找合作伙伴。“伙伴关系不可避免地要扩大，”他说。“只要有意义，我们愿意与任何人合作。”

在不久的将来，他计划在他庞大的房地产和零售帝国中增加一个赌场、一个电视网络、一个主题公园和一条收费公路。

尽管有这些新项目，维拉说房地产仍将是他的核心业务。在将远景地产打造成该国最大的有地住宅开发开发商之后，维拉正在将集团的重点转移到建造高档住宅和住宅楼上，这方面在2021年占其住宅总销售额174亿披索中占不到20%。远景地产计划在遍布全菲的约1500公顷黄金地段上开发62个功能齐全的住宅小区，包括高层住宅公寓、办公大楼和商业地产。该公司在整个群岛拥有另外3000公顷的未开发物业。

维拉说，鉴于该国房地产价格上涨，远景地产旨在将这些房产转变为中产阶级和高档住宅区。房地产顾问考列斯（Colliers）表示，随着政府建设道路和其他基础设施，马尼拉都会主要商业区的优质房产价值从20年前的约80000披索增长两倍至2021年的每平方米超过250000披索，可能会继续升值。“维拉从事房地产业务已经很长时间了，”以马卡蒂为基地的里贾纳资本开发公司（Regina Capital Development）董事总经理路易斯·林林根（LuisLimlingan）说。“我认为他的策略是正确的。”

随着远景地产转向高端住宅项目，维拉预计该公司的销售将保持低迷。在2019年达到429亿披索的峰值后，远景地产的总收入在过去两年中下降了约30%，到 2021年降至296亿披索。虽然这些数字需要一段时间才能恢复到大流行前的水平，但一些分析师已经看到了萌芽。2021年增长9%至586亿披索后，第一季度住宅预售房销售额增长5%至168亿披索。

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远景最近开始营销其迄今为止最豪华的开发项目，侧风中的洛桑（Lausanne at Crosswinds）。

维拉感叹远景地产的股票在他看来被低估了。截至7月中旬，该股票的账面价值约为仅为票面金额0.22，而亿万富翁吴聪满的美加地产为0.37，大亨吴诗农的罗宾逊地产（Robinsons Land）为0.68。

为了增加远景地产的资产价值，维拉还涉足收费公路业务，以39亿披索收购了阿亚拉集团（Ayala Corp.）持有的文珍俞巴-甲米地高速公司（Muntinlupa Cavite Expressway）的股份，他的目标是连接到大亨曼努埃尔·潘吉里南的甲米地-内湖高速公路（Cavite Laguna Expressway），从而改善通往甲米地省的房产之路。远景地产在甲米地开发了多个住宅社区，这是维拉在担任参议员时倡导的许多基础设施项目的受益者。

远景地产最近开始营销其最豪华的开发项目，侧风中的洛桑，这是位于马尼拉以南70公里的塔盖泰（Tagaytay）的一系列别墅。

明确表示无意退休的维拉他的目标是在他的有生之年将他的公司建造的房屋数量翻一番，达到一百万所。当然，维拉相信他的孩子们有能力进一步发展他的商业帝国。“我所有的孩子——保罗（Paolo）、马克（Mark）和卡米尔（Camille）——都拥有能够接管我们公司的价值观、技能，更重要的是，具备优秀领导者的气质，”他说。“他们曾一度在公司以及各自领域担任过领导职务。所以我非常有信心他们可以轻松地填补这个角色。”

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