港商在柬埔寨｜是泡沫还是金矿？ 金边楼市的双重现实
柬埔寨
2023-3-12 12:30
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摘要
在海外投资和柬埔寨1998年至2019年期间7.7%的年均增长率的推动下，柬埔寨成为本世纪全球增长最快的经济体之一。随着来自沙特阿拉伯、中、韩、台等外资的涌入，首都金边更在近年来成为东南亚最火热的房地产市场之一。 ...
在海外投资和柬埔寨1998年至2019年期间7.7%的年均增长率的推动下，柬埔寨成为本世纪全球增长最快的经济体之一。随着来自沙特阿拉伯、中、韩、台等外资的涌入，首都金边更在近年来成为东南亚最火热的房地产市场之一。
然而，房地产专家对《香港01》表示，过度依赖外国买家、罔顾本地需求的房地产商给金边住房市场埋下一系列问题，有高调入场的开发商如今身陷囹圄。如今，柬埔寨经济回暖，楼市是否复苏在望？
在金边街头放眼望去，一座座数十层高的建筑几乎都由外国开发商投建。55层高综合楼盘The Peak包括两座住宅楼和一家香格里拉酒店，由以高档房地产闻名的新加坡开发商Oxley参与投建，同样坐拥河岸景观的「金边港」则由中国广州的粤泰集团耗资15亿美元（约合118亿港元）开发，19幢高楼中，包括两座约200米、45层和51层的超高摩天楼，此外还有多幢高级公寓、五星级酒店、艺术中心和大型购物商场；富力地产金边中心城（R&F Glory）的网站上，则以「174米地标式住宅」、「为城市精英提供的高端智能住宅」为宣传，配有顶层俱乐部、泳池以及健身馆、休憩花园等设施。
外国炒房客涌入
在制衣业、旅游业的拉动下，经济实现迅速增长的柬埔寨也吸引了海外投资者的目光，在2004至2014年间，柬埔寨的外国直接投资从1.48亿美元增长至17亿美元。金融业、物流业、科技产业各种新兴产业在金边迅速崛起，许多跨国公司在在金边成立办事处，引来了大量外籍人口。
当地房地产专家表示，早期金边很少有适合这些外国人居住的楼盘，符合他们需求的楼盘租金回报率往往很高，吸引了外国投资客，这些乍眼望去与城市格格不入的高档住宅，正是在外来者的需求下应运而生。
低投资门槛、高租金回报更引来来自中国各大城市的看楼团。金边机场大厅内一度充斥着中柬双语广告：「金边销冠（*销售冠军），洪森大道旁，岭南花园，48-140㎡精装公寓，首付4999美元起」、「金边富力城，为颠覆而来，引领而生，55-135㎡精装美宅」......
房地产服务和咨询公司柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）的副总监Kinkesa Kim对《香港01》表示，与区域内的其他大城市——曼谷、胡志明市相比，金边的投资门槛很低，对投资者来说是很大的诱惑：「你（在金边）能找到一个售价5万美元的个人单位，在中心地区可能达到10万美元，这（对投资者而言）仍是容易负担的价格。」
《界面新闻》曾引述一位来自上海的白领投资者章文（化名），在来柬看楼前，她听说当地一套50平方米一室一厅的公寓，租金竟高达700美元，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段，实际上她所见到的楼盘亦富丽堂、配套完善，与金边「小县城」般的街景、拥堵的道路等格格不入，价格却格外诱人：一套50平方米小公寓，总价只有60多万人民币，她对价格十分满意。只在金边待了不过一天，她就购置了属于自己的一套房。
然而，外资房地产商的涌入很快造成了市场过热、供过于求，仅在2015年，建筑和房地产占获批柬埔寨外国投资项目的62%。到了2019年，房地产和不动产开发领域已经占当时国内生产总值增长的35.7%，超过了柬埔寨多年以来的经济龙头——制衣业和旅游业。
双重现实？
随着疫情期间外国投资者流失，这类楼盘也首当其冲。金边高端住房每平方米平均楼价，由2018年高峰约3,250美元，跌至去年第三季约2,700美元左右；中端住房则由每平方米约2,600美元下调至去年第三季近2,000美元水平。世邦魏理仕数据显示，金边目前有近290座楼盘正在兴建中，当中有逾两成项目暂停或完全停工。
柬埔寨最大港资企业、金铿集团执行董事李骏机也表示，金边的房地产商中一类专做本地客、另一类专卖外国人，两者疫情之下的命运泾渭分明。在他看来，专做外国人生意的发展商基本「赚完钱就走了，没有人会打理物业」，而本地人几乎不敢碰这些楼盘。「就算周围都租的很好，也可以只剩这个鬼城、租不出去」，他表示，类似这样的案例在当地层出不穷。
李骏机任职执行董事的金铿集团做毛衣生产起家，90年代便迁厂至柬埔寨，近些年为满足在当地安家的几代工人的需求涉足房地产业，更成为当地最大的港资房地产商。他介绍指，金边本地人的上车需求其实不小，除了疫情封城的那几个月外，楼盘销情几乎没怎么跌。
Sam SN Realty总裁Sam Soknoeun接受《金边邮报》采访时也表示，2019年至2021年初，外资对楼市的兴趣虽然大不如从前，但柬埔寨人对住宅的需求仍然较高，本土开发商也仍有资金来推进项目。
低迷中有机遇？
总部位于新加坡的房地产咨询公司PropNex 2023年市场报告显示，金边的平均地价从2019年的12%下跌至2021年的5%，预期今年地价增长率仍在5%。Sam Soknoeun亦分析指，俄乌局势引起的全球性的能源危机导致民众购买力下降，而柬埔寨去年社会经济活动虽然恢复正常，但房地产市场仍受到持续性的影响，再加上此前以外国人为主的公寓市场难以恢复，他认为金边楼市仍然需要2至4年的时间才能恢复至2019年前的盛况。
尽管如此，许多人仍然对金边楼市的长期发展感到乐观。除外资带动的需求外，由于柬埔寨逾7成人口年龄在23岁以下，全国人口年龄中位数更只有27岁，为东南亚地区最年轻的国家。CBRE去年发布的市场报告称：「由于对生活质量和环境有了新的看法，千禧一代增加了对可负担和多样化住房的需求。」
Kinkesa认为，对于那些有资金、不急于在短期内变现的投资者来说，目前楼市是有机会的。由于楼市价格回落、越来越多柬埔寨人开始投资住，不少开发商也在改变策略，将本地人而非外国人作为目标客群。
在金边投资的香港房地产商黄敏慧称，她2018年开始买地，到楼盘开卖、一期工程接近完工时疫情就爆发，但她认为楼市行情还是要看长远发展：「我们整天都说短期的事情会过去，但要长期才能看有没有收益、能不能做生意。」
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